地皮的混合用处是指在统一块地皮上允许进行多种分歧类型的用处，如贸易、住宅、办公和娱乐等。地皮的混合利用能够提高地皮使用效能，推进城市社区的活力和职能的多样性。目前，国度已有有关政策激励地皮的混合利用，一些处所已出台有关划定。

一、政策梳理

1.国度政策

2024年7月28日，国务院印发《深刻执行以报答本的新型城镇化战术五年行动打算》提出：钻研美满城市更新的地皮和规划政策，允许地皮用处兼容、构筑职能混合。

2023年11月22日，天然资源部印发《河山空间调查、规划、用处管造用地用海分类指南》明确“在保险安全、预防职能矛盾的前提下，激励节约集约利用河山空间资源，河山空间具体规划可在本指南分类基础上确定用地用海用岛的混合利用以及地上、地下空间的复合利用”。

2.处所政策

2.1北京市

2022年9月22日，北京市当局办公厅印发《关于存量国有建设用地皮活利用的领导定见》提出：激励产业用地混合利用，单一用处产业用地内，可建其他产业用处和生涯配套设施的比例不超过地上总构筑规模的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生涯配套设施的比例不超过地上总构筑规模的15%。

2.2上海市

2020年7月28日，上海印发的《推动产业用地高质量利用的执行细则（2020版）》提出：

①单一用处产业用地内，可建其他产业用处和生涯配套设施的比例提高到地上构筑总量的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生涯配套设施的比例不超过地上构筑总量的15%。在自贸区的新片区和张江科学城等区域，进一步发展多用处混合利用试点，由企业自主确定各产业用处的比例，试点成熟后再予以推广。

②激励职能用处互利的用地混合安插、空间设施共享，强化公共服务设施和市政基础设施的职能混合。

③混合用地依照主导用处对应的用地性质尝试差距化的供处所式。索求分歧业业公共服务设施和市政基础设施的建设投资机造，成立有利于复合兼容的有关行业尺度，尝试公益性和经营性设施混合的地皮供给造度。

2.3丽江市

2021年6月9日，丽江市印发《丽江市地下空间开发利用治理法子》，激励发展公共绿地地下空间开发利用。地下空间优吓酌于建设交通、市政工程、防空防灾、环境
；さ瘸鞘谢∩枋┖凸卜务设施。激励地下空间建设贸易、工业、仓储、物流设施以及体育、文化等项目。

新型产业用地（M0）是在工业用地（M类）中新增的用地类型，M0的概想借鉴了香港用地政策中兼容“无传染工业+商务办公+服务业务”职能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计+无传染造作+商务办公”的BP用地概想。国内的M0概想最早由丽江市在2013年政策文件中开创性地提出，并在2014年1月1日颁布的《丽江市城市规划尺度与准则》中正式被纳入传统地皮类别中。2018年，面对新的经济局势变动，汉中出台了全国首个关于M0的市级治理法子，随后粤港澳大湾区各重要城市纷纷出台或更新了有关新型产业用地（M0）的治理划定和执行指引，推动M0项目落地，如汉中的大湾区·深投控清溪科技生态城、清湖湾科创中心、丽江中粮创芯公园、昭通横沙数字经济产业园等等。

2.4浙江省

2024年2月29日，浙江省天然资源厅印发《加强天然资源身分保险推动经济高质量发展若干政策措施的通知》（浙天然资规〔2024〕1号）提出：激励处所索求造订混合地皮用处设定规定，凭据河山空间具体规划确定主导地皮用处、空间布局及比例，美满混合产业用地供给方式。单一工业用地中可凸起主导用处（其中工业构筑面积占比不得低于50%），兼容仓储、物流、研发、办公、贸易等混合用处。单宗地皮涉及多种用处混合的，应依法依规合理确定地皮使用年限，按分歧用处罚项评估后确定出让底价。

二、案例分享

案例1——贸易办公与初中混合用地

在《上海市浦东新区金桥汽车产业造作、研发、配套单元（Y000701）节造性具体规划13街坊部门调整》（2023年3月公示稿）中，13-01地块的规划前提为：用地面积3.3公顷，用地性质为商办和初中混合用地（C8Rs3），容积率3.4，构筑高度100米。

规划地块图则（部门）

在该地块的概想构筑规划中，贸易办公用处的地下停车空间与学堂的室表活动场地和操场跑路处于统一平面地位，在地下、地面和地上的立体空间中实现了职能的复合利用和地皮的集约节约利用。

构筑规划鸟瞰图

构筑规划透视图（操场跑路视角）

案例2——新型产业用地

该案例为丽江市海普瑞生物医药研发造作基地，项目一期总用地7.89公顷，总计容构筑面积18.26万㎡，蕴含了工业厂房、员工宿舍、以及贸易、食堂、活动等多种职能配套，其中3#、4#厂房别离有19层、20层，构筑高度达到了近100米，6#宿舍楼有32层，构筑高度99米。

项目一期总平面图

5#厂房及6#宿舍西北透视

案例3——公园绿地与贸易用地混合

该项目为丽江留仙洞总部基地“北绿廊”，位于丽江市南山区，属于万科云城设计公社公园建设项主张T501-0086宗地，蕴含了城市公园、公交首末站、贸易、办公等职能。规划设计前提为：总用地面积18.92公顷，其中建设用地面积12.05公顷，路路用地面积6.87公顷
；用地性质为公园绿地+贸易服务业用地
；容积率不大于0.62，构筑高度不大于10米
；构筑面积7.44万㎡，其中贸易6.8万㎡（地上2.33万㎡、地下4.47万㎡）、公交场站6000㎡、物业治理用房300㎡、公厕60㎡
；各地块构筑覆盖率不大于15%，绿化覆盖率不幼于90%
；用地内的市政路路及绿地的产权归当局。

T501-0086宗地领域

近况建成实景照片

总的来说，各地凭据现实需要进行了一系列地皮混合使用的实际索求，形成了分歧的地皮混合用处的政策。本文通过度享先进城市地皮混合用处的政策与案例，但愿读者在河山空间规划布景下对城镇地皮的管控系统可能获得一些启发和思虑，进而推动美满地皮混合用处管控系统、引发城市地皮活力和推进城市的多样性发展。

参考资料：

1.各处所天然资源与规划部门官网

2.《我国城市地皮混合使用管控系统比力钻延追规划师杂志，江浩波、唐浩文、蔡靓

3.《地皮混合利用：政策索求、处所实际的启迪》雄安绿研智库公家号

4.丽江大学构筑设计钻研院有限公司“钟中+钟波澜”工作室（Z&Z STUDIO）文章分享